Державна фіскальна служба України розглянула звернення щодо звільнення від оподаткування коштів спільного інвестування та особливостей оподаткування податком на додану вартість операцій з постачання житлового фонду та, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), повідомляє таке.
Загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності на території України визначає Закон України від 18 вересня 1991 року № 1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність» із змінами та доповненнями (далі – Закон № 560-ХІІ).
Так, абзацом 3 ст. 4 Закону 1560-ХІІ визначено, що інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.
Нормативним актом, який спрямований на забезпечення процесу залучення та ефективного розміщення фінансових ресурсів інвесторів і визначає правові та організаційні основи створення, діяльності, припинення суб'єктів спільного інвестування, особливості управління активами зазначених суб'єктів, встановлює вимоги до складу, структури та зберігання таких активів, особливості емісії, обігу, обліку та викупу цінних паперів інститутів спільного інвестування (далі – ІСІ), а також порядок розкриття інформації про їх діяльність є Закон України від 05 липня 2012 року № 5080-VI «Про інститути спільного інвестування» із змінами та доповненнями (далі – Закон № 5080).
Пунктом 1 частини 1 ст. 1 Закону № 5080 визначено, що активи ІСІ – сформована за рахунок коштів спільного інвестування сукупність майна, корпоративних прав, майнових прав і вимог та інших активів, передбачених законами та нормативно-правовими актами Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку.
Інвестори - це особи, які розміщують вільні кошти з метою отримання прибутку, шляхом придбання цінних паперів ІСІ. Залучені таким чином кошти, інститут спільного інвестування направляє на будівництво об’єктів нерухомості.
Відповідно до п.п. 13 п. 1 ст. 1 Закону № 5080) кошти спільного інвестування – кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, кошти та у випадках, передбачених цим Законом, інші активи, залучені від учасників інституту спільного інвестування, доходи від здійснення операцій з активами інституту спільного інвестування, доходи, нараховані за активами інституту спільного інвестування, та інші доходи від діяльності інституту спільного інвестування (відсотки за позиками, орендні (лізингові) платежі, роялті тощо). Кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, вважаються коштами спільного інвестування після внесення такого фонду до Реєстру.
Активи інституту спільного інвестування – сформована за рахунок коштів спільного інвестування сукупність майна, корпоративних прав, майнових прав і вимог та інших активів, передбачених законами та нормативно-правовими актами Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку (далі - Комісія).
Єдиний державний реєстр інститутів спільного інвестування (далі - Реєстр) – сукупність записів про інститути спільного інвестування, які містять інформацію, визначену нормативно-правовими актами Комісії (п.п. 6 п.1 ст. 1 Закону № 5080).
Згідно з п.п. 10 п. 1 ст. 1 Закону № 5080 інститут спільного інвестування – корпоративний або пайовий фонд.
Корпоративний фонд – юридична особа, яка утворюється у формі акціонерного товариства і провадить виключно діяльність із спільного інвестування (п. 1 ст. 8 Закону № 5080).
Відповідно до п. 1 та п. 2 ст. 14 Закону № 5080 управління активами корпоративного фонду на підставі відповідного договору здійснює компанія з управління активами.
Зберігання активів корпоративного фонду здійснює на підставі відповідного договору зберігач активів корпоративного фонду.
Договір між корпоративним фондом і компанією з управління активами про управління активами корпоративного фонду та договір між корпоративним фондом і зберігачем активів корпоративного фонду укладаються на строки, визначені сторонами договорів. Дію таких договорів може бути продовжено за рішенням загальних зборів учасників корпоративного фонду.
Особливості оподаткування інститутів спільного інвестування та суб'єктів недержавного пенсійного забезпечення встановлені п. 141.6 ст. 141 Кодексу.
Звільняються від оподаткування кошти спільного інвестування, а саме: кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, кошти та інші активи, залучені від учасників інституту спільного інвестування, доходи від здійснення операцій з активами інституту спільного інвестування, доходи, нараховані за активами інституту спільного інвестування, та інші доходи від діяльності інституту спільного інвестування (відсотки за позиками, орендні (лізингові) платежі, роялті тощо) (п.п. 141.6.1 п. 141.6 ст. 141 Кодексу).
Таким чином, кошти (інвестиційні внески) отримані фондом від фізичної особи – інвестора з метою участі такої особи у будівництві об’єктів нерухомості та подальшого отримання у власність відповідної нерухомості є коштами спільного інвестування в розумінні п.п. 141.6.1 п. 141.6 ст. 141 Кодексу.
Щодо особливостей оподаткування податком на додану вартість операцій з постачання житлового фонду.
Відповідно до п.п. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 Кодексу звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.
У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:
а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;
б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.
Як зазначено у листі, платник за рахунок коштів та в інтересах інституту спільного інвестування уклав із забудовником договір про інвестування будівництва об’єкта житлового фонду. При цьому у процесі будівництва вказаного об’єкта (до здачі його в експлуатацію) платник укладає попередні договори купівлі-продажу з іншими особами, які зобов’язуються після закінчення будівництва житлового будинку та державної реєстрації права власності платника на квартири укласти договори купівлі-продажу таких квартир на підставі попередніх договорів та здійснюють попередню оплату вартості квартири.
Безпосередньо перехід права власності на такі квартири до покупців відбувається шляхом укладення договору купівлі-продажу між платником і покупцем.
Враховуючи зазначене вище, операція з постачання послуг із спорудження житла (об'єкта житлового фонду) для будівельної організації (надавача послуг – підрядника) є першою поставкою житла відповідно до п.п. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 Кодексу. Такі операції є об’єктом оподаткування ПДВ та оподатковуються ПДВ за ставкою 20 відс. незалежно від того, матеріали замовника чи підрядника використані для будівництва такого житла.
Операції з подальшої передачі готового новозбудованого житла покупцям звільняються від оподаткування ПДВ згідно з п.п. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 Кодексу.
Водночас, у випадку, коли Товариство у процесі будівництва до оформлення права власності на новозбудоване житло, згідно з укладеними попередніми договорами з покупцями – фізичними особами, отримує забезпечувальні платежі, операції з перерахунку таких платежів покупцями - фізичними особами на рахунок Товариства не змінюють базу оподаткування у Товариства.
Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.