Державна фіскальна служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодексу), розглянула лист щодо оподаткування доходів фізичних осіб і в межах компетенції повідомляє.
Спеціальним законом, який регулює відносини у сфері застави нерухомого майна (іпотеки) та встановлює порядок проведення прилюдних торгів, є Закон України від 05 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (далі – Закон № 898), ст. 49 якого визначено права та обов’язки іпотекодержателя у разі визнання прилюдних торгів такими, що не відбулися.
Так, протягом десяти днів з дня оголошення прилюдних торгів такими, що не відбулися, іпотекодержателі та інші кредитори боржника відповідно до пріоритету їх зареєстрованих вимог мають право придбати предмет іпотеки за початковою ціною шляхом заліку своїх забезпечених вимог в рахунок ціни майна. У цьому випадку придбання предмета іпотеки іпотекодержателем оформлюється протоколом і актом про реалізацію предмета іпотеки у порядку, встановленому ст. 47 Закону № 898, а нотаріус на підставі такого акта видає свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів, якщо прилюдні торги не відбулися.
Таким чином, придбання на прилюдних торгах нерухомого майна (предмета іпотеки) не передбачає укладення договору купівлі-продажу, а оформляється шляхом видачі нотаріусом на підставі акта про реалізацію нерухомого майна свідоцтва про придбання нерухомого майна.
Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 якого до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу включається частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу.
Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна визначено ст. 172 Кодексу, відповідно до п. 172.8 якої для цілей цієї статті під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування.
Згідно з п. 172.1 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.
Разом з тим дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу (п. 172.2 ст. 172 Кодексу).
Сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи особою, у власності якої перебував об’єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно. Фізична особа зобов’язана відобразити дохід від такого відчуження у річній податковій декларації (п.п. «б» п. 172.5 п. 172 Кодексу).
Враховуючи викладене, у разі якщо звернення стягнення на заставне нерухоме майно (предмет іпотеки) здійснюється на підставі рішенням суду, яке передбачає реалізацію цього майна шляхом проведення прилюдних торгів, при цьому покупець набуває права власності на об’єкт нерухомого майна (отримує свідоцтво про придбання нерухомого майна), слід вважати, що фізична особа (майновий поручитель) відчужила (продала) своє власне майно покупцеві (юридичній особі). Фізична особа (відчужувач) має відобразити дохід від такого відчуження у річній податковій декларації та самостійно визначити і сплатити суму податку на доходи фізичних осіб з урахуванням норм ст. 172 Кодексу.
Разом з тим банк (покупець) як податковий агент відображає суми доходу, отриманого фізичною особою (майновим поручителем) від операції з нерухомим майном у податковому розрахунку ф. № 1 ДФ.
Перший заступник Голови С.В. Білан