Державна фіскальна служба України розглянула звернення ... щодо оподаткування доходу фізичної особи-резидента, отриманого протягом календарного року, від продажу більше ніж однієї квартири, які знаходяться в одному будинку, та в межах компетенції повідомляє таке.
Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Податкового кодексу України (далі – Кодекс), згідно із п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 якого до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається частина доходу від операцій з нерухомим майном, розмір якого визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу.
Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.
Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.
Підпунктом 14.1.129 п. 14.1 ст. 14 Кодексу та ст. 380 Цивільного кодексу України визначено, що об'єкти житлової нерухомості – це будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки.
Будівлі, віднесені до житлового фонду, поділяються на такі типи:
а) житловий будинок – це будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості. Житловий будинок садибного типу - житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень;
б) прибудова до житлового будинку;
в) квартира - ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання;
г) котедж - одно-, півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою;
ґ) кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах - ізольовані помешкання в квартирі, в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів.
Тобто, квартира, з метою оподаткування доходу, отриманого від її продажу, є окремим об’єктом нерухомого майна, незалежно від місця розташування (знаходження) такого об’єкта.
Пунктом 172.2 ст. 172 Кодексу визначено, що дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 цієї статті, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу
Крім того, п. 172.3 ст. 172 Кодексу встановлено, що дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.
При цьому під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус, зокрема, посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору (п. 172.4 ст. 172 Кодексу).
Одночасно з дією п. 172.4 ст. 172 Кодексу, якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомості майна є юридична особа чи фізична особа – підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну) (п. 172.7 ст. 172 Кодексу).
Сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи, зокрема, особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни
(п.п. «а» п. 172.5 ст. 172 Кодексу).
Враховуючи викладене, дохід, отриманий від продажу протягом звітного податкового року однієї квартири за умови перебування її у власності платника податку понад три роки не оподатковується. У разі якщо квартира перебуває у власності платника податку менше трьох років (крім продажу квартири, отриманої у спадщину), або у разі, продажу протягом податкового року більше ніж однієї квартири, дохід, отриманий від такого продажу підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 5 відс. від її вартості, зазначеної в договорі купівлі-продажу.
Окремо слід зазначити, що п. 2 ст. 3 Господарського кодексу України
(далі – ГКУ) господарська діяльність, що здійснюється для досягнення економічних і соціальних результатів та з метою одержання прибутку, є підприємництвом, а суб'єкти підприємництва – підприємцями.
Відповідно до ст. 42 ГКУ підприємництво – це, зокрема, самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність
Наказом Держкомстату від 23.12.2011 № 396 „Про затвердження Методологічних основ та пояснень до позицій Класифікації видів економічної діяльності” передбачено вид діяльності 68 „операції з нерухомим майном”, що передбачає, зокрема, купівлю та продаж власного нерухомого майна та операції з нерухомим майном за винагороду або на основі контракту.
Отже, систематичний продаж фізичними особами нерухомого майна, у тому числі власного, з метою одержання прибутку є підприємницькою діяльністю.
Водночас зауважуємо, що органи державної влади і посадові особи, уповноважені здійснювати державний контроль і державний нагляд за господарською діяльністю, їх статус та загальні умови і порядок здійснення контролю і нагляду визначаються законами (п. 4 ст. 19 ГКУ).
Голова Р.М. Насіров